Es muy importante, como paso previo a cualquier compra, la verificación de la propiedad. En España existe el Registro de la Propiedad, con carácter público y cuya certificación indica los datos legales y si hay alguna deuda sobre la finca.
Una vez comprobada la titularidad, conviene verificar la situación urbanística y técnica de la vivienda para que se adapte a la Normativa legal existente.
Una vez verificados dichos procesos conviene llegar a un preacuerdo con el vendedor antes de que la escritura pública ante Notario esté preparada. Por lo general, es un documento privado en el que el vendedor expresa su intención de transferir la propiedad al comprador y éste manifiesta su intención de comprar al precio y condiciones acordadas. En este momento, es habitual el pago de entre un 5 y un 10% de la cantidad pactada.
La operación debe ser verificada por Notario. Este es un fedatario público y el documento es inscrito, a su vez, en el Registro de la Propiedad, para proteger los derechos del comprador. La compra e inscripción no tiene límite de tiempo y al fallecimiento del titular, debe transmitirse a los herederos.
Garantías a pedir
Cuando firme ante Notario, éste ya cuida de pedir el Certificado de Registro y el Certificado de Catastro que certifican a nivel de propiedad y a nivel técnico, respectivamente, que la vivienda es correcta.
De todas maneras, conviene realizar una inspección física de la vivienda antes de su adquisición para determinar posibles defectos y poder pedir al vendedor que los corrija, o bien, negociar el precio.
También recomendamos comprobar que la vivienda esté al corriente de los gastos de condominio y de los impuestos locales (Impuesto de Bienes Inmuebles). En España existe otro impuesto de carácter local (Impuesto sobre el Incremento del Calor de los Terrenos) que habitualmente paga el vendedor y que debe constar así en la escritura.
Además, deberá adjuntarse a la escritura de compraventa, la cédula de habitabilidad de la vivienda y el Certificado Energético. Ambos garantizan la idoneidad de la compra, o en su caso, advierten de los posibles defectos.
El comprador tendrá un título de propiedad que podrá transmitir libremente a otros, o bien, por fallecimiento, a sus herederos, por testamento.
Saber si el precio de compra es correcto
Hay diferentes maneras. Si Ud. Quiere una opinión totalmente independiente, lo mejor es pedir una Tasación Oficial. Este documento está realizado por técnico independiente y en él se reflejan tanto los datos legales y técnicos de la vivienda, como un estudio comparativo con el mercado colindante de referencia, con lo que Ud. Podrá comprobar que la cantidad que paga es adecuada.
Además, en caso de que Ud. Pida financiación en España (Hipoteca u otro tipo de préstamo) esta tasación oficial es la que pedirá en su momento el Banco para tener constancia del valor de su propiedad.
Independientemente de la tasación, si Ud. Contrata a un experto inmobiliario, agente de bienes raíces, que esté debidamente autorizado (Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria), le indicará las referencias de viviendas similares en la zona para que Ud. Pueda visitarlas y poder contrastar la información con los datos de la vivienda que desee adquirir.
Finalmente, hay varios portales de internet a nivel nacional con abundante información de las propiedades en venta, aunque siempre se debe contrastar la información publicada.
Impuestos a pedir
Los impuestos y gastos necesarios para la compra de una vivienda en España son:
En caso de vivienda nueva:
- 10% Impuesto Valor Añadido (Iva) sobre el importe de compra.
- 1,5% Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados, sobre el importe de la compra (puede variar en algunas Comunidades Autónomas).
- Notario, aproximadamente 0,10% sobre el importe de la compra.
- Registro de la Propiedad, aproximadamente 0,15%, sobre el importe de la compra.
En caso de vivienda de segunda mano:
- 10% Impuesto Transmisiones Patrimoniales sobre el importe de compra.
- Notario, aproximadamente 0,10% sobre el importe del la compra.
- Registro de la Propiedad, aproximadamente 0,15%, sobre el importe de la compra.
Vender vivienda
Cualquier persona, extranjera, residente o nacional, puede disponer de su patrimonio sin limitación, bien por venta, bien por cesión o por herencia a sus herederos, a su fallecimiento.
Para venderla, deberá tener en cuenta de que esté libre de cargas, es decir, no tenga ninguna hipoteca (préstamo bancario concedido normalmente para la compra), embargos (garantías judiciales sobre el inmueble) o limitaciones de otro tipo. En caso de que las hubiera, el comprador retendría la parte del precio necesario para poder cancelarlas.
De todas maneras, si Ud. Ha comprado recientemente la vivienda, normalmente no tendrá ninguna carga, salvo que haya pedido un préstamo.
Tampoco tendrá problemas para conseguir ni la cédula de habitabilidad ni el certificado energético, ya que la vivienda ya los tendrá cuando la compre y estos documentos tienen una validez de diez años.
